क्या मीट्रिक वास्तविक बाजार मूल्यों के बजाय एक घर के बुलबुले का संकेत देंगे?

Question

ऐसी चिंताएं हैं कि ऑकलैंड, न्यूजीलैंड, वर्तमान में एक आवास बुलबुले का अनुभव कर रहा है।

ऑकलैंड एक आवास असम्बद्धता सूचकांक पर दुनिया के शीर्ष 10 शहरों में से एक है।

सवाल यह है कि अर्थशास्त्री कैसे बता सकते हैं कि आवास की कीमतें एक बुलबुले या वास्तविक बाजार मूल्य को दर्शाती हैं?

मैं औसत मजदूरी, अपराध दर, खुशी और शहर के अन्य सामाजिक उपायों को देख रहा हूं (यानी यह उचित है कि लोग एक यूटोपियन शहर में एक घर पर अधिक खर्च करने को तैयार हों)। एक अच्छे उत्तर को व्यापक रूप से सूचीबद्ध करना चाहिए और इन मैट्रिक्स की प्रासंगिकता को समझाना चाहिए।

Comments

क्या कोई कृपया बुलबुला और बाजार मूल्य टैग जोड़ सकता है।

— dwjohnston

यह बताना वास्तव में कठिन है। एक किस्से के रूप में, शिलर अपने नोबेल व्याख्यान के दौरान, एक बुलबुला के रूप में स्वीडिश / स्टॉकहोम हाउसिंग मार्केट का जिक्र करते थे, जो ज्यादातर उच्च किराए पर आधारित था। अधिकांश अन्य वर्तमान अर्थशास्त्री असहमत थे - चुपचाप।

— फुआबर

शिलर एक अर्थशास्त्री हैं, जिन्होंने हर साल एक दुर्घटना की भविष्यवाणी करने और एक दशक में एक बार सही होने का करियर बनाया है।

— लुमी

Answer 1

देखने के लिए पहली मीट्रिक घर-मूल्य-से-किराया अनुपात है। किराये की कीमतें एक संपत्ति द्वारा प्रदान की गई आवास (और आवास से जुड़ी) सेवाओं के मूल्य पर कब्जा करती हैं, जिसमें पड़ोस कितनी सुरक्षित है, स्कूल कितने अच्छे हैं, आदि। इसके विपरीत, घर की कीमतें आवास सेवाओं के भविष्य की धारा का पूंजीकृत मूल्य हैं। साथ ही एक परिसंपत्ति की कीमत (ज्यादातर भूमि, आवास सेवाओं से परे संरचना मूल्य नगण्य है)। नतीजतन, किराए के लिए घर की कीमतों का एक उच्च अनुपात का मतलब है कि, प्रदान की गई आवास सेवाओं के मूल्य को नियंत्रित करना , हम आवास की संपत्ति (यानी, भूमि) के लिए अधिक भुगतान करने वाले लोगों का निरीक्षण करते हैं।

इसका मतलब यह नहीं है कि परिसंपत्ति आवश्यक रूप से ओवरवैल्यूड है, लेकिन यह कम से कम आपको आवास सेवाओं के मूल्य से परिसंपत्ति मूल्य को अलग करके सही दिशा में ले जाती है। फिर आप आवास की परिसंपत्तियों पर लागू होने वाली आपूर्ति / मांग की बुनियादी बातों के बारे में सोचना शुरू कर सकते हैं, और आपको परिसंपत्ति के किसी विशेष मूल्यांकन का समर्थन करने के लिए क्या करना होगा (जैसी चीजें, जैसा कि जैमी ने उल्लेख किया है, चाहे मूल्य-दर-किराया अनुपात में वृद्धि हो। (बढ़ी हुई घर खरीद उधार के साथ जुड़ा हुआ है)।

Answer 2

हालांकि सिद्धांत रूप में एक बुलबुले को कड़ाई से परिभाषित करना संभव है (उदाहरण के लिए परिसंपत्ति बाजार देखें जहां कीमतें ट्रांसवर्सिटी स्थिति एस का उल्लंघन करती हैं ), व्यवहार में वास्तविक बुलबुले की पहचान करना मुश्किल या असंभव हो सकता है, यहां तक ​​कि पूर्व-पोस्ट भी।

उदाहरण के लिए, @dismalscience घर-मूल्य-से-किराए अनुपात को देखने पर चर्चा करता है। यह सीधा सा लगता है। यदि मकान अपने किराए के शुद्ध वर्तमान मूल्य से अधिक पर बेच रहे हैं तो आपके पास एक बुलबुला है। लेकिन उस विश्लेषण में कई मुश्किल बिट्स हैं। एकल परिवार के घरों के लिए किराये के बाजार मजबूत नहीं हैं और इसलिए बहु-परिवार (अपार्टमेंट / टाउनहाउस) बाजार से सटीक किराए को लागू करना मुश्किल है जो अधिकांश बाजार बनाता है। बाजार की कीमतों पर दीर्घकालिक आवासीय पट्टे अनिवार्य रूप से अस्तित्वहीन हैं, इसलिए भविष्य के किराए सबसे अच्छे शिक्षित अनुमान हैं। और हम किस दर पर किराए में छूट देंगे? पोर्टनी और वीयंट द्वारा डिस्काउंटिंग और इंटरजेनरेशनल इक्विटी (1999) 0 की छूट दर और शेयर बाजार रिटर्न के बीच सब कुछ का उपयोग करने के लिए मामला बनाता है। ट्रेचेंबर्ग (2011)तर्क है कि सामाजिक योजनाकार के लिए उचित छूट दर नकारात्मक भी हो सकती है। इस अनिश्चितता और अनुमान त्रुटि के सभी के साथ, अनुमान अलग-अलग होंगे। द रिस्पांसिबल लोगों ने असहमति व्यक्त की: आशावाद ( गेर्डी, फूटे और विलेन (2010) से पहले अमेरिकी हाउसिंग मार्केट के बारे में आशावाद और निराशावाद दर्शाता है कि विभिन्न विद्वानों ने बहुत अलग निष्कर्षों पर आने के लिए मूल्य-से-किराया / उपयोगकर्ता-लागत दृष्टिकोण का उपयोग कैसे किया। यदि आवास अधिक मूल्यवान था।

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इसके अलावा, स्वीडन ने किराए पर कृत्रिम ऊपरी सीमाएं स्थापित की हैं। उच्चतर किराए के साथ द्वितीयक बाजार हैं, लेकिन किराए जो आपको आधिकारिक बाजारों से प्राप्त होते हैं, वे काफी कम हैं, जो आपको उच्च घर-मूल्य-से-किराया अनुपात देते हैं - लेकिन कोई बुलबुला नहीं।

— FooBar

यहां तीन अच्छे बिंदु: 1) एसेट प्राइस ट्रेंड एक बुलबुले का पर्याप्त सबूत नहीं है। 2) मूल्य-किराया / उपयोगकर्ता-लागत दृष्टिकोण एक तकनीकी दृष्टिकोण से सही होना मुश्किल है। 3) भले ही कोई निश्चितता के साथ परिसंपत्ति मूल्यों को मॉडल करने में सक्षम था, लेकिन मूल्यांकन सही है या नहीं, इसका कोई भी निर्धारण भविष्य के बारे में विश्वासों के एक पूरे समूह को प्रतिबिंबित करने वाला है। मूल्य-किराया / उपयोगकर्ता-लागत ढांचे के महत्व को ध्यान में रखते हुए विश्लेषण के लिए एक प्रारंभिक बिंदु यह नहीं है कि यह एक रामबाण है, लेकिन यह एक निश्चित आधार है कि लगभग निश्चित रूप से अंत में उत्साही असहमति होगी।

— अपशगुन

Answer 3

कुछ हद तक पत्रकारीय जवाब के लिए माफी के साथ (जैसा कि अन्य ने नोट किया है, यहां तक ​​कि कठोर फैशन में एक बुलबुले को परिभाषित करना मुश्किल है)।

आवास आपूर्ति की जानकारी कुछ काम की हो सकती है। आवास की मांग काफी अयोग्य है (हर किसी को रहने के लिए कहीं न कहीं जरूरत है) इसलिए आपूर्ति में बदलाव ज्यादातर कीमतों में और बाजार की मात्रा में कम दिखना चाहिए।

एक उदाहरण के रूप में, यूके को 1950 के बाद से निरंतर घर की कीमत मुद्रास्फीति का अनुभव है। हाल की मंदी के दौरान भी, यूके की कीमतों में कमी अपेक्षाकृत संक्षिप्त और मामूली थी। यदि कभी कोई बुलबुला था, तो निश्चित रूप से यह है?

( स्रोत )

लेकिन हमें याद रखना चाहिए कि एक प्रतिस्पर्धी बाजार में कीमतें आपूर्ति और मांग के प्रतिच्छेदन द्वारा निर्धारित की जाती हैं। वर्तमान में, यूके प्रति वर्ष लगभग 150,000 घरों का निर्माण कर रहा है, लेकिन प्रति वर्ष ( स्रोत ) लगभग 250,000 नए घरों का निर्माण कर रहा है । यह बड़े पैमाने पर सार्वजनिक क्षेत्र द्वारा घर निर्माण से निकासी द्वारा शुरू की गई एक लंबी अवधि की प्रवृत्ति का हिस्सा है (और शायद ब्रिटेन में बेहद प्रतिबंधात्मक नियोजन कानूनों के कारण जो निजी विकास को मुश्किल बनाते हैं):

( स्रोत )

इसलिए जब तक मांग में तेजी बनी रहेगी और मांग में वृद्धि के साथ आपूर्ति में विफलता बनी रहेगी, आवास एक तेजी से दुर्लभ संसाधन बन जाएगा और एक को कीमत के हिसाब से वृद्धि की उम्मीद करनी चाहिए।

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— गेरिट

Answer 4

यह वास्तव में काफी आसान है। जानने के लिए मुख्य बातें 1) हैं कि घर की अधिकांश खरीद बंधक ऋण के माध्यम से की जाती है, और यह 2) बैंक ऋण चुकौती पर बैंक ऋण की अधिकता से धन सृजन होता है।

इसलिए पहले यह निर्धारित करें कि क्या पैसे की आपूर्ति में असामान्य रूप से उच्च वृद्धि हुई है - यदि हाँ, तो एक बुलबुला है, और यदि नहीं, तो वृद्धि संभवतः सामान्य है जो कि राजकोषीय विस्तार के परिणामस्वरूप होने की उम्मीद है। बैंक डिपॉजिट में होने वाली धनराशि (आमतौर पर एम 2 या एम 3, सटीक परिभाषाएं देशों के बीच भिन्न होती हैं) के लिए प्रासंगिक आंकड़ों को देखकर यह निर्धारित करना काफी आसान है।

सराहना करने के लिए महत्वपूर्ण बात यह है कि समय के साथ बैंकिंग प्रणाली द्वारा पैसे की आपूर्ति के सामान्य विस्तार के कारण, और विशेष रूप से क्योंकि यह पैसा सीधे घर की कीमतों को प्रभावित करता है, लंबी अवधि में घर की कीमतों में वृद्धि की उम्मीद बस के कारण की जानी है। बैंकिंग प्रणाली का संचालन। केवल तभी जब आर्थिक स्थितियां बिगड़ती हैं। यानी डेट्रोइट ऐसा नहीं होता है। विनियामक परिवर्तन, या उधार की राशि के आस-पास के रीति-रिवाजों और व्यवहारों में साधारण परिवर्तन भी राजकोषीय विस्तार में परिवर्तन को आसानी से ट्रिगर कर सकते हैं, उदाहरण के लिए यदि बैंक घर की खरीद पर 10% जमा करने के लिए 20% जमा की आवश्यकता से बदलते हैं।

धन की आपूर्ति में असामान्य वृद्धि के बिना घर ऋण देने के लिए भी संभव है - विशेष रूप से संयुक्त राज्य अमेरिका में 2008 की दुर्घटना, और अन्य जगहों पर, प्रतिभूतीकृत बैंक ऋणों में भारी वृद्धि के परिणामस्वरूप उधार में वृद्धि के कारण हुआ। इससे मुद्रा आपूर्ति में वृद्धि के बिना बैंकिंग प्रणाली में उत्पन्न होने वाली ऋण की मात्रा में वृद्धि (और फिर इसे बाहर ले जाना) का दिलचस्प प्रभाव पड़ा। यह उस समय भी बना, कुछ अदृश्य, बाद में अमेरिका और अन्य देशों ने प्रतिभूतिकरण पर आंकड़े पेश किए हैं जो इसे ट्रैक करने की अनुमति देते हैं।

सामान्यतया, परिवर्तन जो पैसे की आपूर्ति को भी बढ़ाते हैं, बहुत अधिक मूल्य वृद्धि का कारण बनेंगे, उन परिवर्तनों की तुलना में जो केवल उधार देने की मात्रा में वृद्धि करते हैं, लेकिन पूरे सिस्टम में काफी लीवरेज होता है, जिससे कई बार कुछ अत्यधिक गैर-रैखिक आवेग प्रतिक्रियाएं होती हैं।

इसलिए अगर हम न्यूजीलैंड के आंकड़ों को देखें:

न्यूजीलैंड मनी सप्लाई

ऐसा लगता है कि 3 साल के लिए 2008 की दुर्घटना के बाद फंसे हुए मनी सप्लाई फ्लैट, और अब विस्तार की अपनी "सामान्य" दर का अनुमान लगाते हुए लौट आए हैं, जो एक बुलबुले की धारणा को स्पष्ट करेगा। (मौद्रिक विस्तार की सामान्य दर क्या होनी चाहिए, यह एक खुला शोध प्रश्न है।) ऐसा नहीं लगता है कि अलग-अलग प्रतिभूतिकरण आँकड़े हैं, और शायद बहुत अधिक ऋण प्रतिभूतिकरण नहीं है, लेकिन इस पर नज़र रखना कुछ है।

Answer 5

मैं आपको विकिपीडिया पर निर्देशित करूँगा जिसके बारे में कुछ बहुत अच्छी जानकारी है।

सट्टा बुलबुले के बारे में एक महत्वपूर्ण बात यह है कि फटने से पहले उन्हें पहचानना बहुत मुश्किल है। यह कहना बहुत मुश्किल है कि बाजार किसी संपत्ति पर हावी हो रहा है या आर्थिक स्थिति में बदलाव ने सही मूल्य जुटा दिया है। उस ने कहा, कुछ संकेत हैं कि एक बुलबुला हो रहा है। उनमें से एक क्रेडिट की मांग में वृद्धि है।

Answer 6

अधिक टिप्पणी वास्तव में, लेकिन किराया भ्रामक हो सकता है।

बस एक त्वरित उदाहरण है। डेनमार्क में मांग पक्ष पर आपके पास एक निश्चित आय स्तर के तहत विभिन्न किराया सब्सिडी हैं। उदाहरण के लिए यदि आपके पास एक स्थापित रसोईघर है, और एक उच्च आय वर्ग के तहत, आपको पर्याप्त सब्सिडी मिलती है। आपके पास बुजुर्गों के लिए सब्सिडी भी है, और काफी कुछ है।

आपूर्ति पक्ष में आपके पास विनियमन है जो घर / एपार्टमेंट के लिए कितना पुराना है, यह आपके किराए पर लेना है। इसलिए, उदाहरण के लिए, यदि मेरे पास एक इमारत है जो 1990 से पुरानी है तो एक ऊपरी सीमा है जिसे मैं चार्ज कर सकता हूं। यह राशि किसी भी तरह से इमारत के लिए मेरे द्वारा भुगतान की गई कीमत से जुड़ी नहीं है। इसलिए, यदि आप उस शहर में किराए पर देखना चाहते हैं जहां मैं रहता हूं (जो कि एक पुराना शहर है) तो आपके पास पूरे पड़ोस हैं जो किराये की कीमतों के मामले में भ्रामक होंगे, जो कि आप कहेंगे कि एक उचित बाजार मूल्य होगा।

मैं इसके अलावा tennets शिकायत कर सकते हैं - के बाद वे एक अनुबंध पर सहमत हुए हैं - और एक महत्वपूर्ण कमी है, जो घर के बाजार मूल्य पर आधारित नहीं है।